- 使っていない土地で駐車場経営したい！
- リスクは避けたい！
- 知識がないけど大丈夫かな？
そう感じている人も少なくありません。
使っていない土地を放置しておくと、土地は荒れますし、毎年の固定資産税、都市計画税もかかります。
最近では、本業だけでは不安、老後の資金不足も話題となり、副業への意識も高くなっています。
土地活用の中でも、初期コストを抑えて始められるのが、駐車場経営の魅力です。使っていない土地で駐車場経営することができたら、毎月副収入が入ります。
工夫次第で、手間を最小化することが可能。サラリーマンの副業に最適です。
しかし、駐車場経営に興味はあるけど、始め方に悩んでいる方も多いです。
- どういった手順で駐車場経営をしていいのかわからない。
- 不動産経験がないけど大丈夫かな？
- 駐車場としての需要があるのか不安。
駐車場経営では、始める前の市場調査や情報収集が重要です。
そこで、初心者の方でも駐車場経営で成功できるよう、手助けができればと思います。
この記事では、
- 月極駐車場を経営する前にしておく9つの手順
について解説していきます。
ボク自身、サラリーマンをしながら、月極駐車場の経営をしています。
超初心者の状態から始めて、現在9台分の駐車スペースがあり、満車の契約で運営しています。
この記事を読むメリット
- 事前に調査することで駐車場経営の失敗リスクを避ける。
- 注意点を把握することで成功確率を上げる。
- 土地が駐車場経営に最適なのか判断できる。
駐車場経営をはじめる前に、立地条件の把握が重要
駐車場経営で大事なのは、立地条件です。
需要のない場所に駐車場を作っても、誰にも利用してもらえません。
駐車場経営には、おもに２種類あります。
- コインパーキング経営
- 月極駐車場経営
それぞれ、以下のような需要の違いがあります。
| コインパーキング | 繁華街、駅近などの人通りの多い地域に向いている。 |
| 月極駐車場 | 住宅地域など、生活に密接している地域に向いている。 |
まずは、自分の所有している土地がどちらに当てはまるのかを考えます。
たとえば、繁華街で月極駐車場を作っても、需要とあっていないため、利用してもらえる可能性は下がります。
繁華街に来る人は、一時的に駐車をするためのコインパーキングを求めているからです。
住宅密集地でコインパーキングを作った場合も、需要とあっていないため、利用してもらえる可能性は下がります。
住宅密集地では、毎日駐車場できる月極駐車場が求められるからです。
土地の需要に注目することが重要です。
土地の需要については、以下の記事で解説しています。
＞＞【駐車場経営】こんな土地が向いている！立地条件を徹底解説！
月極駐車場の需要を確認する3つのポイント
月極駐車場の需要を確認するポイントは3つ。まずは、市場調査をしてみましょう。
- 住宅密集地など、顧客が見込まれる。
- 周辺で月極駐車場が経営されている。
- 夜間の路上駐車が多い。
住宅密集地など、顧客が見込まれる
住宅密集地(団地)では、各家庭の駐車スペースが狭いことが多く、近くに月極駐車場があれば、契約してくれる可能性が高いです。
たとえば、
- 物置を置くなど、庭を広く使いたい。
- 子どもの自転車置き場のスペースを確保したい。
- パートナー用の自動車を新たに購入したい。
上記のようなニーズを満たせます。
また、ライフスタイルの変化によって、月極駐車場の需要が増えます。
月極駐車場の場合、近隣の方が契約されることが多いので、長期間契約してもられることが見込まれます。
周辺で月極駐車場が経営されている
周辺で月極駐車場が経営されているのであれば、月極駐車場の契約数を確認するだけで、月極駐車場としての需要が判断できます。
すでに複数ヶ所ある場合は、需要が高いということになります。
料金形態を確認することができるので、「おおよその収入見込み」の予想を立てることも可能です。
夜間の路上駐車が多い
夜間の路上駐車が多い地域では、家に自動車を駐車するスペースが十分でないため、路上駐車をしている場合が多いです。
月極駐車場を作ることで、契約をしてもらえる確率は上がりますし、路上駐車をなくすことで地域貢献になります。
夜間の地域の状況を把握することで、かんたんに調査できます。
需要を確認する3つのポイントは自分で調査できるので、はじめにやってみましょう。
地域の不動産会社に相談してみる
地域の不動産会社は、経験豊富なうえ、地域の土地状況に詳しいので、相談してみることをおすすめします。
自分でできる最低限の調査をして行く
- 需要の確認
- 見込み顧客
- 料金形態
上記のことは自分で調査することが可能です。
地域の不動産会社へ相談に行く前に、あらかじめ自分で事前に調査していきましょう。
なかには、手数料目的に適当なプランを不動産会社から言われる場合があります。
事前に自分で調査することで、話も早く、不動産会社にいい加減なことを言われる可能性も低くなります。
複数の専門業者へ相談してみる
地域の不動産会社1社への相談だけでは不十分で、複数の業者へ相談して意見を聞くことが重要です。
- 地域の不動産会社への相談は、ハードルが高い。
- 1社で判断するのは不安。
- 複数の意見がほしい。
地域の不動産会社への相談は、ハードルが高くて行きづらいよ…
直接、相談に行くことに抵抗のある方は、インターネットで、複数の専門業者へ、無料でかんたんにプランの依頼をすることもできます。
複数の専門業者へ相談することで、自分の土地の最適な駐車場経営の方向性が確認できます。
運営方法を決める
自分がどの程度、駐車場経営に関われるかによって運営方法を選ぶ必要があります。
- 一括借上(サブリース)
- 管理委託
- 個人経営
運営方法によって、手間、収入に差があります。
| 一括借上 | 集客・管理・集金など、すべて管理会社が管理する。 |
| 管理委託 | 集客・管理・集金など、管理会社へ委託する。 |
| 個人経営 | 集客・管理・集金など、すべて自分で管理する。 |
「一括借上」と「管理委託」なにが違うの？
「一括借上」と「管理委託」では、少し違いがあるので見ていきましょう。
一括借上(サブリース)
一括借上とは、駐車場経営に関わる、すべての運営を管理会社が行う方法です。
コインパーキングでは、一括借上で運営されている場合が多いです。
一定額の収入が毎月、管理会社から入ってきます。
土地自体を管理会社へ貸すイメージです。
- すべてのことを管理会社がおこなうので、まったく手間がかからない。
- 自分で運営するより、うまく行くことが多い。
- 安定した収入が毎月入ってくる。
- 管理会社が管理する分、入ってくる収入は減る。
- 地域の賃料の相場を把握しておかないと、不利な契約をさせられる。
管理委託
管理委託とは、集客・駐車場の管理・集金など駐車場経営に関わることを管理会社へ委託する方法です。
一括借上との違いは、「管理会社と自分、どちらが運営者なのか」というところです。
管理委託の場合、運営者は自分です。
- 管理に手間がかからない。
- 賃料を自分で決めることが可能。
- 空車リスクを減らすことができる。
- 委託手数料の分、収入は減る。
- 空車が出た場合、空車＋広告費でさらに収入が減る。
個人経営
個人経営とは、駐車場経営に関わること、すべて自分で運営していく方法です。
集客・駐車場管理・集金すべて自分で行う必要があります。
実は、月極駐車場は個人経営されていることが多いです。
ボク自身も、個人経営をしています。
- 収入を最大化できる。
- 賃料を自由に決まることができる。
- 経験を積むことができる。
- 家から遠い場所だと、管理が大変。
- 駐車場での事故が起きたら駆けつける必要がある。
上記3つが一般的な運営方法です。
近隣へ、あいさつまわり
駐車場の経営プランが決まったら、先に近隣へあいさつに行くことをおすすめします。
先にあいさつに行く理由は、近隣に周知してもらうことができるからです。
タイミングがよければ、契約に結びつくことになります。
近隣の方が借りてくれるメリットは、長期契約になることが多いことです。
さらに、賃料の未払いリスクも軽減されます。
住宅密集地（団地）では駐車スペースが限られているので、来客時や家族の帰省の際、駐車場所に困ることがあります。
いざという時のために、月極駐車場を借りたい方もいますので、あいさつと同時に、提案してみる工夫もできます。
実際にボクの月極駐車場では、来客用に借りられている人もいます。
土地の整地
月極駐車場の土地の整地には、2種類のタイプがあります。
- 砂利敷き
- アスファルト舗装
それぞれメリット・デメリットについて見ていきましょう。
砂利敷き
- 費用が安い。
- 即日、経営スタートできる。
- 砂利の跳ね返りで自動車にキズが入ることがある。
- 水たまりができやすい。
- 雑草処理の手間が増える。
アスファルト舗装
- 見た目がよくなる。
- 雑草が生えない。
- 小規模宅地等の特例により、将来の相続対策になる。
- 熱に弱く、くぼみが発生することがある。
- 長期的には、メンテナンスが必要。
アスファルトは、静音性に優れていて、駐車場の見た目も良くなります。
雑草が生えてこないので、手間が省けることもメリットです。
アスファルト舗装にすることで、小規模宅地等の特例が適用され、将来的な相続対策になります。
小規模宅地等の特例ってなに？
小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が住んでいた土地、事業していた土地を相続で引き継ぐ際の相続税を、一定の要件を満たせば減額できる制度です。
小規模宅地等の特例について、以下の記事で詳しく解説しています。
＞＞【月極駐車場経営】小規模宅地等の特例で50%減額する相続対策と注意点
砂利敷き、アスファルト舗装、それぞれメリット・デメリットありますが、長期的な経営を考えるとアスファルト舗装がおすすめです。
次に、費用の比較はこちらです。
| 1㎡あたり | 1台分スペースあたり | |
| 砂利敷き | 3,000円〜 | 12,000円〜 |
| アスファルト舗装 | 5,000円〜 | 40,000円〜 |
砂利敷き・アスファルト舗装いずれも業者にとって費用が異なります。
月額賃料の設定
周辺の月極駐車場の賃料に合わせて料金設定をするのが一般的です。
あとは、需要に応じて微調整を行います。
- 周辺の月極駐車場の契約数の状況
- 見込める契約者の数
上記のことを加味して設定していきます。
ほかの月極駐車場との差別化ができれば、高めの料金設定でも契約をとれる可能性はあります。
たとえば、
- 物置スペースの設置
- 防犯カメラの設置で防犯面の強化
少し高くても、ニーズを満たすことができれば、契約してもらえます。
駐車場に何があれば嬉しいかを考えることで差別化できます。
魅力的な駐車場にするためのコツについて、以下の記事で紹介しています。
＞＞【月極駐車場経営】魅力的な駐車場で差別化するためのコツ７選
利用者の募集・契約
- 駐車場の看板設置・チラシ
- SNS、インターネットで発信
- 地域の不動産会社からの紹介
駐車場の看板設置、チラシのポスティングが一般的ですが、看板に問い合わせ先の電話番号が記載されていないことが多く、借りたいけど、どこに連絡をしたらいいのかわからない場合があるので問い合わせ電話番号の記載を行いましょう。
それに加えて、SNSやインターネットでの発信をすることが重要です。
SNSやインターネットの普及で、より多くの方に駐車場の存在を知ってもらえることが可能になります。
引っ越してくる方は、SNS・インターネットで探すことが多いです。
PR TIMESの調査によると、月極駐車場をさがす方法で1番多いのがポータルサイトです。
統計からもSNS・インターネットを有効活用するメリットはあることがわかります。
また、地域の不動産会社へ集客の委託をすることも有効です。
不動産会社は賃貸契約の仲介をすることも多く、不動産会社から自分の月極駐車場を紹介してもらうことで、集客のスピードがさらに加速します。
契約書作成
契約書なんて作ったことないよ。
実は、契約書のテンプレートはインターネット上に、数多く存在します。
テンプレートに沿って、初心者でも、かんたんに契約書が作れます。
下記の記事にわかりやすく契約書の知識やテンプレートが載っていたので、よろしければ参考にしてください。
もし、それでも不安な場合は、不動産会社へ依頼しましょう。
手数料も、それほど高くはありません。
経営スタート
経営スタートしたら、以下のことを行います。
- 定期的な清掃
- クレーム・トラブルの対応
- 集金
キレイな駐車場を保つためにも、定期的な清掃が重要です。
クレーム・トラブルが起きなければ、あまり手間がかからないのが月極駐車場経営のメリットです。
事故などのトラブルが発生したときは、駆けつけなくてはなりません。
月極駐車場の経営は、副業でされる方がほとんどなので、もしもの時に駆けつけられる状態にしておく必要があります。
実際にボクが経営している月極駐車場でのトラブル事例は、以下の記事で書いています。
＞＞【月極駐車場経営】実際に経験したクレーム・トラブル３選と対策方法
賃料の支払いは、振込みになるので、毎月確認しましょう。
毎月支払う人もいれば、数ヶ月分まとめて支払う人もいるので、記録を残しておく必要があります。
中には、未払いの人もいます。
しかし、すぐに催促の連絡をすることは、おすすめしません。
ボクの場合は、たまたま支払いを忘れている可能性もあるので、2〜3ヶ月様子を見ます。
2〜3ヶ月待っても支払いがない場合は、書面、または電話で支払いが滞っている旨を伝えてあげましょう。
それでも支払ってもらえなかったら、どうするの？
賃料を支払ってもらえないのであれば、こちらの意思で契約解除することができます。
家を貸す賃貸契約の場合は、よっぽどの理由がない限り、貸している側（大家さん）から契約解除をすることが難しいです。
それは、「借地借家法」で契約者側の権利が守られているからです。
借地借家法？？
借地借家法とは、借主（契約者）を積極的に保護してくれる法律です。
しかし、駐車場経営は、借地借家法の対象外なので、こちらから契約解除することも可能です。
詳しくは、以下の記事で解説しています。
＞＞【駐車場経営】マナーの悪い契約者への対応。どうしたらいい？
月極駐車場の経営は初心者でもできる
月極駐車場の経営をはじめるための9つの手順について解説しました。
月極駐車場の魅力は、毎月副収入が入ることです。
工夫次第で手間を最小化することが可能。サラリーマンの副業に最適です。
まずは、立地条件の把握が重要です。
- 需要を確認する。
- 地域の不動産会社に相談してみる。
- 複数の業者に相談してみる。
- 運営方法を決める。
- 近隣へ、あいさつ回り。
- 土地の整地。
- 月額賃料の設定。
- 利用者の募集・契約。
- 経営スタート。
自分の感覚だけでなく、多くの人の意見を聞くことがポイントです。
初心者でも挑戦しやすいのが、月極駐車場経営です。
この記事を参考に、駐車場経営に挑戦してみましょう！
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