- 駐車場経営に興味があるけど、土地を持っていない…
- ローリスクで始めれる駐車場経営で稼ぎたい！
- いっそのこと土地を購入して始めてみようと思っている！
この記事は、「駐車場経営に興味はあるけど土地を持っていない方」に向けて書いています。
駐車場経営はローリスクで始めることのできるビジネスとよく聞くけどホント？
確かに、ボクもローリスクで始めることのできるビジネスというのは同感です。
しかし、ローリスクで駐車場経営を始めることができるのは「自分の土地を所有している人」です。
「土地を購入して駐車場経営を始めようと思っています！」
よく、そんな方もおられますが、土地を購入して駐車場経営を始めることはローリスクとは言えません。
それは、不動産投資です。
ボク自身、サラリーマンをしながら、月極駐車場の経営をしています。
超初心者から始めて現在、9台分の駐車スペースがあり、満車の契約で経営をしています。
この記事では、
- 土地なしでも駐車場経営できる方法
- 土地購入をおすすめしない理由
について解説していきます。
初心者の方でも始めやすいのが駐車場経営なので、しっかり勉強していきましょう！
駐車場経営の始める手順は、下記の記事を参考にしてください。
土地なしでも駐車場経営はできる
駐車場経営といえば、余っている土地を利用して始める方が多いですが、中には更地を借りて駐車場経営をして成功している方もいます。
駐車場経営にはおもに2種類あります。
- 月極駐車場経営
- コインパーキング経営
| メリット | デメリット | |
| 月極駐車場 | 契約者がいれば安定して稼げる | 上限が決まっている |
| コインパーキング | 料金設定で収益アップが可能 | 設備費用がかかる |
どちらの経営方法にも共通して言えることは「立地条件が重要」ということです。
需要のある場所の一例は、以下の通りです。
- 月極駐車場
→住宅密集地など、生活する上で駐車スペースが必要な場所
- コインパーキング
→駅近、繁華街など一時的に駐車スペースが必要な場所
駐車場に向いている立地条件については、以下の記事で詳しく解説しています。
＞＞【駐車場経営】こんな土地が向いている！立地条件を徹底解説！
でも、立地条件なんて、初心者じゃわからないよ…
確かに、初心者の方で立地条件するのは大変かもしれませんよね。
しかし、下調べをしていくと需要のある場所がわかるので大丈夫です。
たとえば、
- 人通りが多いけど周りに駐車場がない
- 駐車禁止エリア付近に駐車場がない
- 駐車場はあるが、常に満車
そんな場所があると「需要がありそうだな！」と気づきます。
気にかけて街の様子を見ていると案外わかります。
駐車場経営をするなら、自分が住んでいる地域がおすすめです。
なぜなら、
- 土地勘がある
- トラブル発生時、すぐに駆けつけれる
- 駐車場の状況を知れる
土地勘がある地域の方が絶対に有利です。
それは、街の状況を把握しているからこそわかる、駐車場が必要な場所が見つかるからです。
また、駐車場経営をしているとトラブルはつきものです。
- 機械の故障
- 事故
個人で経営をしている場合は、すぐに駆けつけなければいけません。
また、普段の清掃作業も、頻繁に行うことなので近い方がいいです。
常に駐車場の状況を知れるのがいいですよね。
土地を見つけれたら、土地の持ち主（オーナー）と賃料の交渉をしましょう。
誰の土地かわからないよ…
そんな時は「土地台帳」を活用することで所有者がわかります。
土地台帳とは、土地番号や所有者がわかる台帳で、各自治体が持っています。
自治体によって手続きが違うので、地域の役所に問い合わせする必要があります。
交渉の際、仲介業者に入ってもらうとスムーズに行えます。
仲介業者は、地域の信頼できる不動産会社に依頼することをおすすめします。
利回り計算が重要
- いくら初期費用がかかって、
- いくら売り上げが見込めて、
- いくらランニングコストがかかるのか。
上記のことを想定して、利回り計算をすることが重要です。
利回り計算は、
利益÷初期費用×100＝実質利回り（％）
※利益は、売り上げーランニングコスト
売り上げ見込みは、
- 満車稼働の想定
- 半分の稼働想定
など、いろんなパターンの想定で行いましょう。
利回り計算をすることで、「初期費用を何年で回収できるのか」想定できます。
土地購入をおすすめしない理由
土地購入or借地で初期費用に大幅な差が出ます。
たとえば、
- 月10万円の更地を借りて経営スタート
- 1,000万円の土地を購入して経営スタート
2パターンを仮定して考えてみます。
仮に経営がうまくいかなかった場合、どちらのダメージが大きいでしょうか？
それは、言うまでもなく後者です。
それぞれの最大損失を考えてみましょう。
- 月10万円の更地を借りて経営スタート
→整地費用＋設備費用の損失
- 1,000万円の土地を購入して経営スタート
→整地費用＋設備費用＋土地費用1,000万円の損失
初心者で1,000万円以上の初期費用をかけて駐車場経営を始めることはリスクが高いと言えます。
確かに言われてみたら、そうだなぁ…
次に、固定費にも差があります。
| 借地 | ランニングコスト＋賃料（10万円） |
| 土地購入 | ランニングコスト＋土地費用＋固定資産税 |
借地は、借りている土地なので最大10万円ですが、土地を所有すると「固定資産税」が毎年かかります。
借地の場合、固定資産税を負担するのは土地のオーナーです。
立地や大きさにもよりますが、毎年、数十万円の差が出ます。
そこまで考えてなかったよ…
固定費は、繁盛していても、していなくてもかかるものなので、慎重に判断することが重要です。
まとめ
土地なしで駐車場経営をするなら、借地がおすすめです。
借地の方が、リスクも経費も抑えることができます。
- 土地費用は賃料だけでOK
- 固定資産税の負担不要
経営を始める前に想定の利回り計算を行いましょう。
- 初期費用・ランニングコストは少し多めに見積もること
- 利益は低く見積もること
土地を持っていない方でも駐車場経営は可能です。
駐車場経営に興味のある方の参考しなればうれしいです。
以上、ありがとうございました！
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